Die Freien Wähler bringen konstruktiven Vorschlag zur Eindämmung der Zweitwohnungsproblematik

Diesen Vorschlag zur Eindämmung der Zweitwohnungsproblematik auf Norderney haben die Freien Wähler Norderneys in einer öffentlichen Bauausschusssitzung unterbreitet. Mit seiner Veröffentlichung auf unserer Homepage wollen wir denjenigen entgegentreten, die seit unserer Wahl in den Rat und die Ausschüsse der Stadt Norderney behaupten, dass die Freien Wähler keine realisierbaren Lösungsmöglichkeiten angeboten haben. Wir haben es getan und werden es weiterhin tun. Wir wissen, dass gewisse Kreise uns dafür nicht lieben werden. Aber die Verpflichtung, die Bevölkerung der Insel, vor allem die kommenden Generationen, vor dem Ausverkauf ihrer Heimat zu schützen, verleiht uns Zuversicht und die Kraft, allen Anfeindungen zu trotzen. Wir sind offen für alle Fragen und wir fordern jede und jeden auf, diese uns gegenüber ohne Angst vor Repressalien zu stellen.

Der Austritt eines Parteimitglieds der GRÜNEN sorgt im Rat der Stadt Norderney für die Neuaufstellung von Ausschüssen und die höchstwahrscheinliche Verschiebung von Mehrheiten (was hätte so eine Aktion denn sonst für einen Sinn?).  Wir von der FWN/Budde ahnen die Stoßrichtung,  in die unsere politischen Kontrahenten zielen. Wir hoffen, dass die Bürgerinnen und Bürger unserer geliebten Insel genau registrieren, was in den nächsten Tagen und Wochen geschieht.

Hier also unser Vorschlag:

Herrn Bürgermeister
Ludwig Salverius
Am Kurplatz 3
26548 Norderney

14. Juli 2009

Bauausschusssitzung am 14.07.09, TOP 16 und 15
– B-Plan – An der Mühle – Norderney u. a.
– Eckdaten textlicher Festsetzungen als Diskussionsgrundlage –
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Sehr geehrter Herr Bürgermeister,

in vorbezeichneter Angelegenheit nimmt die FWN-Fraktion Bezug auf die Bauausschusssitzung vom 19.05.09, wo zu den TOP 8 und 18 beschlossen wurde, dass die Befürworter für die Aufstellung eines B-Planes für das Plangebiet „An der Mühle“ und das Plangebiet Luciusstraße, Jann-Berghaus- Straße, Wiedaschstraße und Maybachstraße klare Nutzungsfestschreibungen formulieren und dem Ausschuss vortragen sollen.

Das spezifische Ziel dieser Nutzungsfestschreibung sollte dabei eine weitere Verhinderung von der Errichtung von Zweit- und Ferienwohnung auf Norderney mit den bekannten fatalen Folgen für die Wohn- und Sozialstruktur der einheimischen Bevölkerung und eines weiteren Ausverkaufs unserer Insel sein (!).
Nachfolgend unterbreiten wir unseren Vorschlag als Diskussionsgrundlage, der letztendlich in allen Bebauungsplänen für Gebiete mit und für eine Wohnungsnutzung übernommen und in einer den jeweiligen Baugebieten im Sinne des § 1 BauNVO angepassten Form zur Verhinderung von Wohnungen mit einer privaten Zweit- und Ferienwohnungsnutzung übernommen werden könnte.

Die Regelung dazu als Bestandteil der nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 5 BauGB erforderlichen Festlegung über die Art der baulichen Nutzung von Wohngebäuden zum privaten Wohnen in den jeweiligen Baugebieten des § 1 Abs. 2 BauNVO könnte dabei wie folgt lauten:

„Eine Nutzung der Wohngebäude ist nur mit einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit und Haushaltsführung und möglichst mit einem ersten Hauptwohnsitz und dem Lebensmittelpunkt auf Norderney als Inbegriff des Wohnens zulässig. Entsprechend untersagt ist eine Nutzung von Wohnraum als Zweit- und/oder Freizeit- und Ferienwohnung mit der Möglichkeit einer Vermietung oder Überlassung an einen ständig wechselnden Personenkreis zum vorübergehenden Aufenthalt.  Zur Sicherstellung der Dauerwohnnutzung der  Wohngebäude/Gebäudewohnungen unter Ausschluss einer Wohnungsnutzung zum vorübergehenden Aufenthalt hat der Grundstückseigentümer/Miteigentümer/Bauherr eine entsprechende Erklärung einer Baulast gegenüber der Bauaufsichtbehörde für die Erteilung einer Baugenehmigung abzugeben, die im Baulastverzeichnis einzutragen ist.
Alternativ dazu kann der Grundstückseigentümer/Miteigentümer/Bauherr gegenüber der Stadt Norderney das Wohngebäudegrundstück auch mit einer entsprechenden persönli-chen Dienstbarkeit über eine Dauerwohnnutzung des Wohngebäudes mit allen Wohnungen unter Ausschluss einer Nutzung zum vorübergehenden Aufenthalt belasten“.

Dazu haben wir für das Plangebiet „An der Mühle“ auch die weiteren maßgeblichen Eckdaten für einen B-Plan zusammengestellt (siehe Anhang), um dieses erhaltungswürdige, städtebauliche Baudenkmal vor weiteren „Bausünden“ zu schützen. Die jeweiligen Planungspunkte lassen sich schematisch dabei auch analog auf eine Erstellung eines B-Planes für den Planbereich Luciusstraße, Jann-Berghaus- Straße, Wiedaschstraße und Maybachstraße unter Anpassung auf den dortigen Siedlungs-charakter als Allgemeines Wohngebiet (WA) übertragen, wie auch auf andere Ortsbereiche.

Analog dieses Regelungsmodells über die bauplanungsrechtliche Festlegung einer Nutzung von Wohnraum als nur Dauerwohnrraumnutzung, die der Verhinderung einer Nutzung von Zweitwohnungen als Freizeit- oder Ferienwohnung mit einer unkontrollierten Untermietung an Urlaubs- und Feriengäste dienen soll, schlagen wir folgendes vor: Um den Schutz der vorhandenen Wohn- und Sozialstruktur der Norderneyer Bevölkerung und auch des örtlichen Gewerbesteuer zahlenden Beherbungsgewerbes zu gewährleisten, kann auch ein entsprechendes Modell für eine Kontrolle der bis dato unkontrollierten, privat und „schwarz“ vorgenommenen, zweitwohnungsteuer- und gewerbesteuerfreien Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen an Urlaubs- und Feriengäste durchgeführt werden.

Für die Stadt Norderney lassen sich dadurch der bisher über Jahrzehnte tatenlos hingenommenen Verlusten von Steuereinahmen in Millionenbeträgen nicht nur endlich einen Riegel vorschieben  sondern auch höhere Gewerbesteuereinnahmen erzielen. Dadurch werden wünschenswerte, zusätzlich registrierte, neue Gewerbebetriebe auf Norderney entstehen. Für das auf Norderney vorhandene offizielle Beherbergungsgewerbe tritt dadurch auch wieder eine größere steuerliche Wettbewerbsgerechtigkeit gegenüber diesen bislang auf Norderney durchgeführten („schwarzen“) und gewerbesteuerfreien, privaten Beherbergungsgewerben von Nutzungen von Zweitwohnungen in ungeteilten Grundstücksbruchteilsgemeinschaften ein.

Das Stichwort der Lösung zu diesem Problem dazu lautet: Eine neu errichtete Ferieneigentumswohnung oder Ferienwohnungsanlage oder eine in eine Ferienwohnung umgewandelte Dauerwohnung oder ein in eine Ferienwohnungsanlage umgewandelter Gewerbetrieb, auch Hotelbetrieb, darf zukünftig nur noch als eine Einrichtung für eine Wohnungsnutzung allein zu gewerblichen Vermietungs- und Beherbergungszwecken zulässig sein, sofern natürlich eine derartige gewerbliche Vermietungs- und Beherbergungsnutzung eines Gebäudes überhaupt im Einklang mit der von der BauNVO vorausgesetzten typischen Funktion dieses Orts- und Baugebiets von Norderney steht.

Eine derartige Regelung für eine Festsetzung in einem Bebauungsplan über die Art der baulichen Nutzung könnte dabei lauten:
„Eine Nutzung einer Räumlichkeit als Ferienwohnung oder eines Gebäudes als Ferienwohnungsanlage ist nur zu gewerblichen Vermietungs- und Beherbergungszwecken zulässig. Entsprechend untersagt ist eine Nutzung von jeweiligen Räumlichkeiten und Ge-bäude zu privaten Wohnzwecken oder als Zweitwohnraum. Zur Sicherstellung der gewerblichen Nutzung der gewerblichen Miet- und Beherbergungsgebäude und -räumlichkeiten hat der Grundstückseigentümer/Miteigentümer/Bauherr eine entsprechende Erklärung einer Baulast gegenüber der Bauaufsichtbehörde für die Erteilung einer Baugenehmigung abzugeben, die im Baulastverzeichnis einzutragen ist.
Alternativ dazu kann der Grundstückseigentümer/Miteigentümer/Bauherr gegenüber der Stadt Norderney das Gebäudegrundstück auch mit einer entsprechenden persönlichen Dienstbarkeit über eine gewerbliche Vermiet- und Beherbergungsnutzung des Gebäudes und/oder deren Räumlichkeiten unter Ausschluss einer Nutzung zu privaten (Woh-nungs)-Zwecken belasten“.

Realisieren könnte dann jeder Bauherr eine derartige gewerbliche Ferienwohnanlage oder auch Hotelappartementanlage durch die Bildung von veräußerbarem Teileigentum im Sinne des § 1 Abs.3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit der in dieser Vorschrift geregelten gesetzlichen alleinigen Zweckbestimmung einer Nutzung des Teileigentums oder Sondereigentum an einer Räumlichkeit allein zu gewerblichen und nicht zu privaten Wohnzwecken. Im jeweiligen zu bildenden Teileigentumsgrundbuch würde dann eine derartige ausschließliche Nutzung der Räumlichkeit zu gewerblichen Beherber-gungs- und Vermietungszwecken durch eine entsprechende Eintragung abgesichert sein. Über die dann per se gegebene Gewerbesteuerpflicht jedes Teileigentümers einer Räumlichkeit eines derartigen Gewerbeobjektes würde die Stadt und auch das Finanzamt dann auch jederzeit eine Kontrolle über die tatsächliche Nutzung, auch missbräuchliche Nutzung, erhalten und gfls. strafbewehrt auch korrigieren.

Darüber hinaus kann auch dieses Teileigentumsmodell im Sinne des § 1 Abs. 3 WEG ein Finanzierungsmodell für die allseits gewünschten neuen Hotels für Norderney, auch im 5-Sterne-Hotelsegment sein. Denn angesichts der Finanz- und Wirtschaftskrise sind offensichtlich gegenwärtig und wahrscheinlich auch in mittelfristiger Zukunft keine Hotelneubauten mehr mit fremden Bankkapital oder über Immobilienfonds zu realisieren, weil dort kein Kapital dazu vorhanden ist.