Suche nach Lösungen oder Verhinderung von Änderungen?

Gegendarstellung zur Stellungnahme der Stadt Norderney vom 20.07.2009 auf die Rechtsansichten der FWN zur Verhinderung
eines weiter ausufernden Zweit- und Ferienwohnungsbaus auf der Insel

Seit Beginn der Legislaturperiode 2006 bis 2011 bemüht sich die FWN mit konstruktiven Vorschlägen den ausufernden Zweit- und Ferienappartementmarkt auf der Insel zu stoppen. Sie fordert:
• Konsequente Anwendung der seit 1985 (!) zum Zwecke der Verhinderung von fremdgenutzten und vermieteten Zweitwohnungen vorhandenen elf flächendeckenden Erhaltungssatzungen, um die gewachsene Wohn- und Wirtschaftsstruktur der einheimischen Bevölkerung und ihres Vermietungsgewerbes zu schützen und Umwandlungen von Wohngebieten in Rollladengettos zu vermeiden.
• Konsequente Einsetzung von Bebauungsplänen mit einer eindeutigen Festlegung
a) über eine nur zulässige bestimmten Anzahl von Wohneinheiten pro Gebäude,
b) über den Ausschluss von Nutzungen, ein Wohngebäude oder eine Wohnung als fremdgenutzte, privat und gewerbesteuerfrei vermietete Zweit- und Ferienwohnungsanlage zu betreiben.
Damit sind nicht die Ferienwohnungen der einheimischen Norderneyer Hausbesitzer gemeint, die diese zum Zwecke des Zuverdienstes oder Finanzierung ihres Hauses an Feriengäste vermieten.

Unsere dazu gestellten Anträge wurden von Bürgermeister Ludwig Salverius und der Mehrheit des Norderneyer Rates immer mit der Begründung abgelehnt, dass die Erhaltungssatzungen und Bebauungspläne kein geeignetes Rechtsinstrumentarium zur Verhinderung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen sind.
So geschehen auch mit der Stellungnahme der Stadt Norderney vom 20. Juli 2009 (siehe deren Homepage).

Die entscheidende Rechtsfrage in der Beurteilung dieser Problematik ist der falsche Kernsatz des Bürgermeisters, das „Wohnen gleich Wohnen“ ist. Damit meint er, dass das Dauerwohnen in den eigenen vier Wänden von Norderneyern mit Lebensmittelpunkt auf Norderney mit einem Wohnen nur zu vorübergehendem Aufenthalt durch einen wechselnden Personenkreis in einem fremdgenutzten und vermieteten Zweit- und Ferienwohnungsraum gleichzusetzen ist. Die fatale Rechtsfolge davon ist, dass
1. die in den Erhaltungssatzungen unter Genehmigungsvorbehalt der Stadt stehenden Nutzungsänderungen einer Umwandlung von Dauerwohnraum in nur zeitweise fremdgenutzten Ferienwohnraum in Zweitwohnungsanlagen unterlaufen werden,

2. in den Bebauungsplänen keine unterschiedlichen Nutzungen von Dauerwohnraum und zeitweise genutzten Zweit- und Ferienwohnraum festgelegt werden können.

Diese Ansicht ist eindeutig falsch. Der Begriff Wohnen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschl. v. 25.03. 1996 – Az.: 4 B 302.95-; Beschl. v. 25.03. 2004 – Az.: 4 B 15.04-; Beschl. v. 17.12. 2007 – Az.: 4 B 54.07-) durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts klar definiert. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier  Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist. Darunter, so das BVerwG, fallen Ferienwohnungen nicht, bei ihnen fehlt es an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit.
Entsprechend erklärt das für unsere Region zuständige Oberverwaltungsgericht Lüneburg in der Entscheidung vom 18.07. 2008, Az.: 1 LA 203/07:

1. „Die Nutzung einer Ferienwohnung fällt regelmäßig nicht unter den Begriff des Wohnens“.
2. „Setzt ein Bebauungsplan ein Baugebiet fest, in dem ausschließlich Wohnhäuser zugelassen sind, ist eine Vermietung von Ferienwohnungen bebauungsplanwidrig“.

Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern führt dazu in seinem Leitsatz der Entscheidung vom 28.12. 2007, Az.: 3 M 199/07 weiter aus: „Ferienwohnnutzung stellt gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung eine eigenständige typisierte Nutzungsart dar“.

Das Fazit ist: Durch die Missachtung dieser eindeutigen Rechtsprechung, der falschen Parole des Bürgermeisters: „Wohnen gleich Wohnen“ und der Nichtanwendung der Erhaltungssatzungen sowie des Instrumentariums der Einsetzung von Bebauungsplänen ist über Jahrzehnte auf Norderney der Zweitwohnungsbau zügellos gefördert worden, der zum bekannten Ausverkauf unserer Heimatinsel geführt hat. Norderney ist dadurch zu einer einzigen zu Höchstpreisen zu vermarktenden Immobilie geworden.

Die vom Bürgermeister herausgegebene Stellungnahme vom 20. Juli 2009 geht an der realen Sach- und Rechtslage offensichtlich vorbei. Nach eigenem Bekunden trägt er die Verantwortung für rechtserhebliche Entscheidungen. Seine Darstellung, dass „die Realität damit anfängt, dass Norderneyer ihr Haus und Grundstück verkaufen“, entschuldigt nicht die bislang unterlassene, notwendige Einsetzung des Bauleitplanungsrechts durch die Stadt Norderney zur Verhinderung von Zweitferienwohnungsanlagen auf unserer Heimatinsel.

Da die Stadt Norderney nicht über eine eigene Rechtsabteilung verfügt, schlagen wir deshalb vor, einen Fachjuristen mit der Überprüfung der Rechtslage unter Berücksichtigung der Verwaltungsgerichtsentscheidungen zu beauftragen. Die vom Bürgermeister angeführte Stellungnahme des Landkreises sollte dabei ebenfalls zur Verfügung gestellt werden.

Zu den Mängeln in der Stellungnahme der Stadt nennen wir folgende Beispiele:

Zum Begriff des Wohnens wird unter der Nr. 2.1 des Schreibens behauptet, dass der o.a. Beschluss des BVerwG, vom 25.03. 1996, keine Definition dazu liefert. Wie aus den bereits angeführten obergerichtlichen Entscheidungen hervorgeht, ist dieses eindeutig falsch.

Ein zum Begriff der Zweitwohnung ergangener Beitrag im aktuellen Kommentar des Prof. Dr. jur. Hans Carl Fickert zur Baunutzungsverordnung, S. 334, wird in der Stellungnahme unzulässig verkürzt wiedergegeben. Es wird unterschlagen, dass unter Nr. 1.2, Satz 5, als entscheidendes Wohnkriterium für eine Zweitwohnung ausgeführt wird, dass zu einem Inbegriff des Wohnens dort eine dauerhafte Besitzherrschaft gehört (Miete, Pacht, Eigentum) und eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Sinne der o.a. Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes gehört.

Die weiteren Ausführungen in der Stellungnahme zum Begriff der Beherbergung und des Wohnens nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und des Baugesetzbuches (BauGB) gehen hier an der Thematik vorbei und sind nicht einschlägig.

Allein maßgeblich ist die konkrete Begriffsdefinition des Wohnens nach der Baunutzungsverordnung, die auch den Wohnregelungen in der Niedersächsischen Bauordnung und dem Baugesetzbuch zugrunde liegen.

Wir von der FWN fordern daher noch einmal in aller Dringlichkeit die Stadt Norderney auf, unsere Vorschläge praktisch umzusetzen.

Norderney, den 22.07. 2009

Gez. Plavenieks/Moroni
FWN